Achats de logements en VEFA : les acquéreurs particulièrement mal lotis
Achats de logements en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement)
Alors que le nombre de litiges concernant les achats immobiliers en VEFA par son réseau progresse de 84 % sur un an1, l’UFC-Que Choisir rend aujourd’hui publique une étude révélant l’ampleur des mauvaises pratiques des promoteurs immobiliers. Sur la base de l’analyse de ces litiges et des résultats d’une consultation, l’association met en lumière l’étendue des retards de livraison leur occasionnant un important préjudice financier, ainsi que les pratiques dommageables des promoteurs au moment de la remise des clefs. Compte tenu des constats déplorables établis, l’UFC-Que Choisir appelle les pouvoirs publics à bâtir un édifice législatif et réglementaire aux fondations solides, afin que le rêve d’accession à la propriété ne puisse plus tourner au cauchemar.
Retards de livraison : un impact financier pour les acquéreurs de 156 millions d’euros en 2017
Les résultats d’une enquête2 menée auprès des consommateurs à la suite de la récente hausse des litiges relatifs à la VEFA recensés par l’UFC-Que Choisir, montrent que les retards de livraison des logements neufs touchent près d’un acheteur sur trois (29 %) et sont d’une durée moyenne de 5,4 mois. Ces retards ont des conséquences financières importantes pour les acquéreurs (4500 euros en moyenne), compte tenu des dépenses supplémentaires qu’ils engendrent : paiement des loyers ou encore charges liées à l’emprunt immobilier (frais intercalaires, assurance emprunteur). Pour la communauté d’infortune des consommateurs livrés avec du retard3, le préjudice est ainsi estimé par notre étude à 156 millions d’euros en 2017. Un dommage considérable, d’autant moins justifiable que les promoteurs usent et abusent de motifs brumeux pour s’exonérer de leurs responsabilités.
Une déresponsabilisation abusive des promoteurs
Si dans près d’un tiers des cas les promoteurs immobiliers ne prennent même pas la peine d’indiquer les raisons d’un report de livraison, lorsque des explications sont fournies, elles sont loin de convaincre. L’analyse des litiges montre que c’est tout d’abord le cas lorsque les consommateurs doivent se contenter d’explications purement formelles, ne reposant sur aucune objectivation : ni la réalité des motifs invoqués par les promoteurs, ni leurs conséquences réelles sur l’organisation des chantiers, ne sont justifiées.
C’est également le cas lorsque les raisons des reports mobilisées par les promoteurs résultent de leur manque de prévoyance. Cela se manifeste pour les deux motifs les plus fréquemment avancés : les intempéries (pour 70 % des répondants) et les défaillances d’entreprises intervenant sur le chantier (43 %). Dans le premier cas, les événements climatiques correspondent trop souvent à des situations prévisibles (fortes chaleurs en été, neige et gel en hiver) qui devraient en toute logique être anticipées et intégrées dans les dates de livraison. Dans le second cas, la proportion de défaillances d’entreprises questionne la capacité et le sérieux des promoteurs quant à la sélection des entreprises en charge des travaux de construction. Rien ne justifie que les acquéreurs doivent subir les conséquences financières des mauvais choix opérés par les promoteurs.
A la livraison, des désillusions à la pelle
A la réception, seul 1 logement sur 5 est livré sans réserve. Pour les autres, c’est en moyenne 12 réserves qui sont émises. Pire, dans 16 % des cas, les acquéreurs signalent des problèmes nuisant tout bonnement à l’habitabilité des logements (absence d’eau ou de chauffage par exemple).
Pour ne rien arranger, les promoteurs immobiliers semblent faire très régulièrement abstraction du droit des consommateurs à consigner 5 % du prix d’acquisition du bien lors de l’entrée dans les lieux, si des réserves sont émises. En effet, dans 73 % des cas, cette demande des propriétaires est illégalement refusée par les professionnels, qui, en position de force, font un chantage scandaleux à la remise des clefs, en conditionnant celle-ci au paiement intégral du bien.
Au-delà des mauvaises pratiques des promoteurs, une législation leur étant particulièrement favorable les autorise à livrer, et sans aucune compensation financière, des biens ayant une surface jusqu’à 5 % plus petite que celle achetée, ce qu’aucune contrainte technique ne saurait plus justifier. Compte tenu des prix du neuf au mètre carré, l’addition peut être très salée pour les acquéreurs : 8700 euros pour un studio en Île-de-France, ou encore 11700 euros pour un 3 pièces en province.
Au regard des constats dressés dans son étude et déterminée à offrir un cadre sécurisé aux consommateurs achetant leur logement auprès d’un promoteur immobilier, l’UFC-Que Choisir demande au gouvernement et aux parlementaires :
- D’encadrer de manière stricte les causes légitimes de report de livraison et de rendre obligatoires des pénalités de retard ;
- De mieux définir la notion d’achèvement des travaux, pour ne pas permettre la livraison de logements qui ne soient ni sûrs, ni habitables ;
- La mise en place d’un système de consignation obligatoire et automatique d’une partie du prix du logement au moment de la livraison, jusqu’à la levée des réserves ;
- Que toute réduction de surface par rapport à celle établie contractuellement donne lieu à une réduction proportionnelle du prix du bien.
Consulter notre étude :
NOTES
Additifs alimentaires… mais que font les industriels ?
Ils sont plus de 300 à être autorisés dans l’Union européenne. Que Choisir publie une base de données de tous ces additifs, avec un classement, des plus acceptables à ceux qu’il faudrait éviter. Les industriels, eux, revendiquent faire des efforts pour éliminer les plus nocifs… quand ils le veulent bien…
Tous les additifs ne sont pas à mettre dans le même panier. Selon notre classement, 87, à éviter ou peu recommandables, devraient soulever la méfiance des consommateurs. Pour ceux-ci, un faisceau d’études pointe des effets indésirables, en particulier chez les populations sensibles comme les enfants, qui parfois dépassent les doses journalières admissibles (1) de consommation. Alors que les alertes se multiplient, les industriels, voulant prouver leur bonne volonté, surfent sur le « clean-labelling », avec des étiquettes de plus en plus sobres. Un défi quand les additifs servent à assurer la stabilité et la sécurité sanitaire des aliments. Une démarche louable, par contre, pour les additifs les plus cosmétiques ou servant à masquer une mauvaise qualité des produits. Certains industriels s’engagent à supprimer les plus controversés de leurs recettes. C’est le cas pour le dioxyde de titane, largement décrié jusqu’au gouvernement qui entend le bannir en France dans les produits alimentaires d’ici la fin de l’année. En juin dernier, le syndicat des confiseurs s’engageait de lui-même à ne plus utiliser cet additif, jusqu’ici couramment employé pour conférer un aspect brillant aux produits. Les distributeurs, eux, investissent ce nouveau créneau de consommation qu’est en train de devenir le « sans additifs ». Intermarché a ainsi lancé sa gamme distributeur l’Essentiel, 34 produits garantis sans additifs à ce jour, tandis que Carrefour ou U ont décidé de bannir les substances les plus controversées de l’intégralité de leurs gammes distributeur. Dommage que dans le même temps, ces mêmes distributeurs continuent à vendre des marques dont les recettes sont loin d’être aussi épurées…
Que Choisir a réalisé des comparaisons de produits de la même famille. Les résultats sont sans appel : certains industriels jouent le jeu et d’autres moins. En confiserie, Haribo se positionne comme meilleur élève que Jelly Belly. Les Dragibus d’Haribo respectent l’engagement des confiseurs d’employer plus de colorants naturels, à une exception près, puisqu’ils contiennent du bleu patenté V, classé orange dans notre barème. Les bonbons de Jelly Belly, eux, comportent plusieurs colorants que nous classons rouge, comme des colorants azoïques, dont certains sont suspectés de favoriser l’hyperactivité chez les enfants. L’emploi de colorants douteux touche aussi le domaine des boissons sans alcool, comme les sirops. Ainsi, si le sirop à la fraise Teisseire ne contient aucun colorant et un seul additif, l’acide citrique, le sirop équivalent chez Monin tient sa couleur du E129 rouge allura AC, classé comme additif « à éviter » par Que Choisir. Pour le sirop menthe verte de la même marque, c’est la tartrazine E102 qui apparaît sur l’étiquette, un colorant lui aussi classé comme additif « à éviter ».
Parmi les soupes instantanées, produits hautement transformés, les additifs foisonnent en véritables cocktails. Alors que les nouilles Mamee contiennent « seulement » 7 additifs dont un seul classé orange et revendiquent l’absence de glutamate, les nouilles Yum-Yum saveur poulet grillé incorporent 14 additifs dans leur recette, dont 2 classés rouge et 5 orange, comme les glutamates ou des additifs pouvant contenir des nanoparticules. Un produit à éviter le plus possible.
Des produits équivalents mais des additifs différents !
Ces quelques exemples illustrent parfaitement le règne actuel des produits alimentaires industriels ultra-transformés. Face au risque sanitaire que cette alimentation fait courir aux consommateurs, l’UFC-Que Choisir demande non seulement une évaluation indépendante de la dangerosité des additifs mais appelle le législateur à interdire les 87 additifs reconnus à risque par nos experts.
Une législation pas toujours respectée !
Pour autant, tous ces additifs restent autorisés et leur exclusion des recettes ne dépend que du bon vouloir des industriels. Les fraudes réelles sont, elles, traquées par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). En 2017, les alertes ont principalement concerné des manquements à l’obligation d’étiquetage. En effet, tous les additifs doivent être signalés sur les étiquettes des produits (sauf rares dérogations, pour des additifs supports d’autres additifs ou dans des boissons alcoolisées comme le vin, par exemple). Les manquements repérés portaient sur des défauts d’étiquetage liés à la présence de nanomatériaux ou encore de nitrates et phosphates dans des mélanges destinés à des fabricants de préparations à base de viande. Tout de même 84 % de non-conformité sur 19 établissements contrôlés. D’autant plus choquant que le défaut d’information ne peut que se répercuter ensuite sur l’étiquette du produit final. Plus grave mais fait rare, la DGCCRF a retrouvé des traces d’un dérivé non autorisé de l’acide carminique E120, l’acide 4 amino-carminique, dans des boissons, sirops et confiseries à destination des enfants. Obtenu par chauffage en présence d’ammoniaque du E120, colorant extrait de la cochenille lui bien autorisé, il permet à la couleur rouge d’être plus stable en milieu acide.
Notes:
(1) La dose journalière admissible (DJA) est dérivée de la dose sans effet (DSE) obtenue par des expérimentations animales ou humaines. On obtient la DJA en divisant la DSE par un facteur 100 (composés non cancérogènes) à 1 000. Elle fournit ainsi une large marge de sécurité et représente une dose pouvant théoriquement être ingérée quotidiennement sans risque pour la santé, avec des dépassements occasionnels sans conséquence.